Thị trường bất động sản năm 2022 đã trải qua nhiều biến động như mức độ quan tâm và lượng giao dịch sụt giảm, trong khi đó cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều gặp khó về nguồn vốn, còn môi giới phải thay đổi để thích ứng với khó khăn.
Từ quý II, mức độ quan tâm và lượng giao dịch ở thị trường BĐS đều có xu hướng giảm. Lượng giao dịch của môi giới cũng có nhiều biến động khi thị trường gặp khó khăn.
Cụ thể, ở quý II, lượng giao dịch giảm mạnh (giảm hơn 50%) chiếm 28%, quý III là 43% và đến quý IV là 62%; lượng giao dịch giảm lần lượt là 45%, 34% và 29%. Ở quý II còn xuất hiện giao dịch tăng mạnh (trên 50%) chiếm 3% nhưng sang quý III, IV là không có. Còn lượng giao dịch tăng (10-50%) chỉ chiếm rất nhỏ lần lượt là 8%, 6% và 1%.
Đơn vị nghiên cứu này cho biết, nguồn vốn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp BĐS và người mua bất động sản. Việc “chốt” giao dịch mua bán bất động sản cũng gặp khó.
Trong cuộc khảo sát 442 môi giới, có đến 294 ý kiến trả lời khách hàng sợ thị trường bất động sản tiêu cực nên không dám đầu tư và 273 lượt ý kiến trả lời khách hàng không vay vốn được để mua BĐS; 229 lượt ý kiến cho biết, khách hàng cầm tiền chờ BĐS giảm thêm, 121 lượt ý kiến trả lời giá bất động sản quá cao so với khách hàng…
Câu chuyện giá bán bất động sản neo ở mức rất cao đối với đa số người có nhu cầu ở thực đã diễn ra mấy năm trở lại đây. Đơn vị nghiên cứu đã đưa ra so sánh hệ số giá bất động sản/thu nhập bình quân đầu người giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết từ năm 2018, hệ số giá bất động sản/thu nhập của Việt Nam liên tục tăng cao.
“Thậm chí đến năm 2021, hệ số này của Việt Nam còn vượt thị trường Singapore, trong khi hệ số này ở các quốc gia khác như Indonesia, Malaysia và Thái Lan có sự đi xuống”, ông Quốc Anh nói.
Theo đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ giá BĐS/thu nhập đầu người được tính bằng chỉ số giá/m2 từ PropertyGuru chia cho Thu nhập đầu người của các quốc gia theo số liệu từ Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Tổng cục Thống kê (GSO).
Ông Quốc Anh nhận định: “Hệ số giá bất động sản/thu nhập người dân Việt Nam vẫn có xu hướng lên cao”.
Để làm rõ hơn câu chuyện giá BĐS so với thu nhập, đơn vị nghiên cứu thị trường tiến hành khảo sát 442 môi giới với câu hỏi “Giá nhà thị trường sơ cấp được đánh giá thế nào?”.
Khảo sát 442 nhà môi giới về giá nhà sơ cấp ở thị trường BĐS Việt Nam, thì có 29% cho rằng giá nhà quá cao, 46% đánh giá khá cao, 22% cho là hợp lý, còn lại số ít tỷ lệ nghiêng về giá nhà thấp và khá thấp.
Đáng chú ý, trong năm nay, theo Batdongsan.com.vn, doanh nghiệp bất động sản từ lớn đến nhỏ đều gặp khó khăn khi lợi nhuận trước thuế giảm mạnh.
Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản đều phải tái cơ cấu nợ như:
Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.
Về quy mô nhân sự của các sàn giao dịch cũng bị tác động lớn. Trong số khảo sát có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.
Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh bất động sản để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…
Mặc dù, năm 2022, thị trường địa ốc gặp phải nhiều khó khăn nhưng chuyên gia vẫn cho rằng thị trường còn nhiều tiềm năng. Ông Quốc Anh cho rằng, tuy nhiên, hiện tại thị trường đang thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.
