Thị phần chung cư cũ đang ghi nhận hiện tượng tăng giá mạnh. Hiện tượng này xảy ra chủ yếu đối với dự án đã bàn giao từ hơn 10 năm đến 5 năm trở lại đây.
Song nhiều người lo ngại về chất lượng của công trình cũng như thời hạn sử dụng khi dự thảo về quy định mới niên hạn chung cư dự kiến chỉ 50-70 năm?
Giá chung cư cũ tăng cao
Các tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc mới đây đều đưa ra loạt dữ liệu liên quan tới sự khan hiếm nguồn cung bất động sản.
Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) ghi nhận, nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm đều hạn chế, giá bán bất động sản tiếp tục tăng mạnh từ đất nền đến căn hộ, biệt thự…
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 của Viện nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Datxanh Services cho thấy:
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.
Trong quý 2/2022, thành phố ghi nhận khoảng 3.400 sản phẩm mới được bổ sung vào thị trường, giảm 28% theo quý.
Nguồn cung sơ cấp cũng giảm 43% so với cùng kỳ năm trước, với 7.700 sản phẩm.
Thực tế giá dự án căn hộ chung cư mới đều ghi nhận ở ngưỡng cao.
Một số tòa chung cư tại Nam Từ Liêm, dọc trục đại lộ Thăng Long đang được chào bán với mức giá 45-60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, dự án Hoàng Thành Pearl (thuộc khu vực Mỹ Đình) đang xây dựng và chào ra mức giá trung bình 55 triệu đồng/m2.
Với mức giá cao, để sở hữu căn hộ chung cư mới, người mua phải bỏ ra khoảng 2-3 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 55-70m2.
Trong khi đó, muốn sở hữu căn 3 phòng ngủ, người mua chi khoảng 3,5-4,5 tỷ đồng.
Vì mức giá cao nên nhiều gia đình chuyển hướng sang mua chung cư cũ.
Điều này đẩy mức giá nhà thị phần này tăng mạnh.
Đơn cử như chung cư Gemek 1 (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) ghi nhận mức giá tăng 10-15% với thời điểm cách đây 4 tháng.
Hay dự án chung cư MHDI Lê Đức Thọ, mức giá khởi điểm dao động 33 triệu đồng/m2, đến hiện tại đã tăng thành 39 triệu đồng/m2.
Ngay cả dự án cũ như An Lạc, An Sinh, mức giá tăng từ 2-3 triệu đồng/m2 so với thời điểm 6-1 năm về trước.
Khốn khổ vì chung cư cũ xuống thấp
Theo anh N (lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội), giá chung cư hiện đang tăng ảo.
Dù thừa nhận nhu cầu nhà ở thực là có song môi giới đang làm giá mạnh.
Ví dụ như dự án Sudico Mỹ đình, nhiều tòa đã xuống cấp trầm trọng, thiết kế trong căn hộ đã cũ.
Nhưng giá vẫn đẩy mạnh lên tới 1,9 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ 1 vệ sinh hay hơn 3 tỷ đồng căn hơn 100m2.
Một người bạn của tôi mua được căn hộ ở đây vào đầu năm 2022, sau đó phải bán vội vì không thể ở được.
Dự án đã xuống cấp nên mọi tiện ích, sinh hoạt đều trở nên bất tiện.
Cứ mưa đến là phòng bị hắt nước, ngấm hoặc dột.
Chưa kể, thiết kế trong các phòng tối, không đón sáng khiến căn nhà dễ bị ẩm, mốc.
Mặc dù, khi mua về, chủ nhà đều phải chi rất nhiều tiền cho sửa chữa
Anh N. phân tích thêm, đối với dự án chung cư, người mua cân nhắc thật kỹ lưỡng, đừng thấy môi giới thông báo: “Không mua nhanh sẽ không còn hàng. Ít hàng lắm! Nên vội vàng xuống tiền”.
Thực tế, nguồn hàng chung cư cũ không quá lớn, nhưng tình trạng đẩy giá quá nhanh trong thời gian ngắn mà không dựa trên biến chuyển thực tế sẽ khiến giá chung cư tăng ảo.
“Bạn bỏ ra vài tỷ đồng mua căn nhà, tưởng rẻ nhưng có thể hóa ra đắt. Vì chi phí sửa chửa hiện tại và chi phí sửa chữa tương lai do căn hộ chung cư cũ còn nhanh chóng xuống cấp, thiếu tiện ích, khiến cuộc sống trở nên khó chịu, ngột ngạt”, anh N. nói thêm.
Đồng quan điểm đó, theo một nhà đầu tư lâu năm ở Hà Nội: “Quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư đang được đề xuất 50-70 năm. Dù chưa áp dụng nhưng tương lai sẽ có. Ví như mua căn chung cư đã bàn giao 13 năm thì liệu rằng, niên hạn căn chung sẽ còn hơn 30 năm. Đó là vấn đề mà người mua rất cần cân nhắc vì khi quy định này ra đời, thì giá chung cư còn tụt giảm nhanh chóng”.
