Sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản là hướng đi phù hợp cho người mua nguồn vốn có hạn. Tuy nhiên vay bao nhiêu và tính toán ra sao để không “vỡ nợ” là điều cần lưu ý.
Theo các chuyên gia, việc đầu tư địa ốc dùng đòn bẩy tài chính quá đà rất dễ rơi vào tình trạng vỡ nợ, thua lỗ phải bán tài sản để trả nợ.
Đòn bẩy tài chính là công cụ hỗ trợ tốt khi được sử dụng có kiểm soát chặt chẽ trong điều kiện thị trường diễn biến tốt và ổn định.
Nhưng đây có thể là con dao hai lưỡi khiến nhà đầu tư rơi vào khốn cùng nếu tính toán sai, nhất là trong giai đoạn thị trường có xu hướng đột ngột đảo chiều.
Nhìn nhận về việc sử dụng đòn bẩy tài chính ra sao cho hiệu quả, chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng, thu nhập mỗi tháng của người lao động thường chia ra thành 3 khoản là đầu tư, tích lũy và tiêu dùng.
Nếu tính đến hướng vay vốn để mua nhà hay đầu tư BĐS, tổng số tiền trả mỗi tháng cho khoản này không nên vượt quá 50% tổng thu nhập.
Việc chi tiêu sinh hoạt cá nhân và tích lũy của hộ gia đình sẽ chiếm ít nhất 50% thu nhập mỗi tháng.
Nếu mức thanh toán vay mỗi tháng vượt chi tiêu sẽ rất dễ mất cân đối tài chính.
Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận định:
Với một hộ gia đình trẻ thu nhập 30 triệu đồng/tháng, mức tài chính tối đa trả cho việc vay vốn đầu tư không được vượt quá 15 triệu đồng/tháng cho việc đi vay đầu tư nhà đất.
Chỉ nên vay tối đa 50% giá trị BĐS cũng như không vay vượt 50% thu nhập cá nhân, nếu vượt mức này sẽ rơi khỏi vùng an toàn, dễ gặp rủi ro kiệt quệ tài chính khi không thoát hàng thành công trong khoảng thời gian dự kiến trước đó.
Như vậy, với số tiền thu nhập 15 triệu đồng một tháng chỉ có thể vay được tối đa 1,1 tỷ đồng với điều kiện lãi suất đi vay ở mức trung bình là 10 – 11% một năm trong thời gian 20 năm.
Hầu hết các ưu đãi lãi suất vay chỉ áp dụng cho 1-2 năm đầu tiên và thả nổi các năm tiếp theo (thường sẽ cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất ưu đãi ban đầu) nên phải tính toán lãi suất ở giai đoạn thả nổi khi vay ngân hàng đầu tư bất động sản.
Đòn bẩy tài chính sẽ là công cụ an toàn giúp đạt mục tiêu khả thi nếu tính toán đúng và có thể trở thành gánh nặng nợ nần quá tải nếu lạm dụng quá đà.
