Liệu có gì khác nhau giữa tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) và lợi tức đầu tư (ROI) trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản?
Bạn sẽ hiếm khi thấy tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) bên ngoài thế giới đầu tư bất động sản.
Hầu hết các lĩnh vực đầu tư khác như cổ phiếu được đánh giá bằng lợi tức đầu tư (ROI), chứ không phải tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return). Để tính toán ROI, bạn cần biết tất cả số tiền mà bạn kiếm được từ một khoản đầu tư ngoài số tiền bạn đã đầu tư. Tuy nhiên, bạn không thể biết được tổng số tiền mà một bất động sản cho thuê sẽ mang lại cho bạn trước khi bạn bán nó. Vì vậy, không có nhiều ý nghĩa khi nói về lợi tức đầu tư khi quyết định có mua một bất động sản nào đó hay không.
Thay vào đó, thước đo phổ biến và dễ sử dụng nhất trong đầu tư bất động sản là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return). Nhưng tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) nghĩa là gì?
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là gì?
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là một công thức thường được sử dụng trong các giao dịch bất động sản, tính toán thu nhập thu được từ khoản tiền đầu tư vào bất động sản. Nói một cách đơn giản, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) đo lường lợi tức hàng năm mà nhà đầu tư thực hiện trên bất động sản, có tính toán đến khoản vay thế chấp phải thanh toán trong cùng một năm. Công thức này được coi là tương đối dễ hiểu và là một trong những cách tính dòng tiền của bất động sản quan trọng nhất.
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là một số liệu thường được sử dụng để đo lường hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản. Công thức này có thể hỗ trợ chủ sở hữu doanh nghiệp và nhà đầu tư phân tích về kế hoạch kinh doanh cho một bất động sản và khả năng phân phối vốn trong suốt thời gian đầu tư.
Phân tích tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) được sử dụng cho các bất động sản đầu tư có vay nợ dài hạn. Khi khoản vay nợ được tính toán trong một giao dịch bất động sản (trong phần lớn các trường hợp đầu tư), lợi tức đầu tư thực tế hay chính là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) sẽ khác với lợi tức đầu tư chuẩn (ROI).
Do đó, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) sẽ cung cấp dữ liệu chính xác hơn về hiệu quả hoạt động của khoản đầu tư.
Công thức tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return)
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) = Dòng tiền hàng năm trước thuế/tổng vốn đầu tư
Trong đó:
Dòng tiền hàng năm trước thuế = (Tổng tiền thuê hàng năm + thu nhập khác) – (thời gian bị bỏ trống + chi phí duy trì bất động sản + thanh toán thế chấp hàng năm)
Tổng số tiền đã đầu tư là tất cả số tiền mà bạn phải trả để bất động sản cho thuê đó đi vào hoạt động, bao gồm số tiền mua nó, chi phí sửa chữa, phí bảo hiểm,….
Ví dụ:
Giả sử một nhà đầu tư mua một bất động sản để cho thuê hàng tháng.
Giá mua của bất động sản là 3 tỷ đồng. Nhà đầu tư trả trước 750 triệu đồng (25% giá trị tài sản) và vay ngân hàng số tiền còn lại. Đừng vội bối rối ở đây. Khi tính toán tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return), chúng ta chỉ tính đến số tiền mặt mà chúng ta thanh toán ngay lập tức, có nghĩa là khoản thanh toán trước và khoản thanh toán thế chấp hàng năm. Bạn không cần đưa toàn bộ khoản vay ngân hàng vào đây.
Tiếp tục, phí bảo hiểm và chi phí sửa chữa bất động sản 50 triệu đồng.
Tổng tiền mặt đầu tư = 750 triệu đồng + 50 triệu đồng = 800 triệu đồng
Bây giờ chúng ta cần tính dòng tiền hàng năm. Giả sử thu nhập hàng tháng là 30 triệu đồng, như vậy thu nhập cho thuê hàng năm là 360 triệu đồng. Số tiền mà nhà đầu tư cần phải thanh toán thế chấp hàng năm là 180 triệu đồng. Ước tính chi phí duy trì bất động sản bằng 1/4 thu nhập cho thuê, vậy chi phí này bằng 90 triệu đồng.
Vì thế, dòng tiền hàng năm trước thuế = 360 triệu đồng – (90 triệu đồng + 180 triệu đồng) = 90 triệu đồng
Do đó, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) = 90 triệu đồng/800 triệu đồng = 11%
Làm thế nào để xác định đâu là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng?
Việc xác định tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) lý tưởng cần phụ thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như khoản vay và tình trạng hiện tại của thị trường bất động sản. Ngoài ra tỷ lệ này cũng khác nhau với mỗi loại bất động sản, hoặc các chiến lược cho thuê khác nhau.
Thông thường, dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) lý tưởng nằm trong phạm vi hai chữ số. Một số chuyên gia cho rằng miễn là tỷ lệ này cao hơn 8% là lý tưởng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư thường chỉ cân nhắc những bất động sản cho thuê có thể đem lại cho họ tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) từ 20% trở lên.
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là một số liệu rất hữu ích khi thực hiện phân tích bất động sản đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) để tìm kiếm các giao dịch tiềm năng sinh lợi. Một bất động sản đầu tư có tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) lý tưởng đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư có khả năng sẽ kiếm được nguồn thu nhập đáng tự hào trong tương lai.
