Lượng cung phân khúc đất nền (phân lô bán nền) ở Hà Nội xuất hiện với số lượng lớn chủ yếu do người dân tham gia chào bán, nhưng lượng giao dịch thực tế đạt tỷ lệ thấp và đa số là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau.
Giao dịch đất phân lô bán nền chủ yếu giữa các nhà đầu tư
Tại tờ trình về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021- 2023, UBND Hà Nội cho biết công tác phát triển nhà ở, phát triển đô thị chưa đồng đều, chưa tương xứng với tiềm năng, bộ mặt đô thị còn hạn chế, còn tình trạng bất bình đẳng, chênh lệch điều kiện sống giữa các khu nhà ở trong cùng khu vực;
Công tác phát triển nhà ở chưa thực sự gắn với phát triển đô thị bền vững, quản lý, bảo trì, sửa chữa; phát triển nhà ở xã hội, triển khai các khu nhà ở xã hội tập trung, nhà ở tái định cư, cải tạo chung cư cũ chưa đạt tiến độ;
Nhiều dự án triển khai chậm so với tiến độ được duyệt do thời gian giải phóng mặt bằng thường kéo dài; chủ đầu tư các dự án chỉ tập trung hoàn thành công trình nhà ở trong khi hạ tầng kỹ thuật chưa quan tâm;
Việc phát triển nhà ở thương mại mặc dù thực hiện theo quy hoạch, tuy nhiên chưa đồng đều trên phạm vi toàn TP, hiện chỉ tập trung chủ yếu tại khu vực các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng.
Đáng chú ý, UBND TP Hà Nội nhận định:
Thị trường BĐS đang tương đối khan hiếm nguồn cung do những vướng mắc pháp lý , chậm phê duyệt dự án đầu tư. Thực trạng phát triển các dự án BĐS tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2-3 năm trở lại đây rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư; sản phẩm BĐS nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước. Nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ.
Trong lượng cung mới từ các dự án BĐS tại Hà Nội, phân khúc nhà chung cư chủ yếu được chào bán là phân khúc trung và cao cấp, phân khúc bình dân hiện chiếm tỉ trọng rất nhỏ; những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông,… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%.
Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Lượng cung phân khúc đất nền (phân lô bán nền) xuất hiện với số lượng lớn chủ yếu do người dân tham gia chào bán, có thể kể đến các địa bản như: Tây Sơn, Ba Vì, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và Thanh Trì. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế chỉ đạt tỷ lệ thấp, đa số là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau.
Giá nhà, đất liên tục tăng
Cũng theo tờ trình của UBND TP Hà Nội, hiện chưa thấy hiện tượng dự án BĐS giảm giá. Cả trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Giá nhà ở thấp tầng tại các dự án do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá có biến động tăng. Giá đất nền tại các nhiều quận, huyện, thị xã cũng có xu hướng tăng.
Nguyên nhân là do một số quy định của pháp luật về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã cản trở sự phát triển của các dự án gây khó khăn cho cho các chủ đầu tư đã được giao thực hiện nhưng nay chưa thể triển khai.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở chưa tập trung nguồn lực triển khai thực hiện đúng tiến độ, thực tế có nhiều dự án chậm phải điều chỉnh, giãn tiến độ. Dịch COVID -19 kéo dài làm việc triển khai của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP chậm, tạo không ít khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc đảm bảo tiến độ hoàn thành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của TP đề ra.
Các dự án trên địa bàn các khu vực sau khi sáp nhập từ Hà Tây, Hòa Bình và Vĩnh Phúc hiện vẫn phải rà soát do thay đổi chính sách pháp luật nên chưa triển khai được, chưa tạo được sự thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở khu vực phía Tây Thành phố.
Công tác triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở tại các khu chung cư cũ chưa được thuận lợi do ảnh hưởng bởi chính sách pháp luật, quy hoạch và sự đồng thuận của người dân.
Đáng chú ý, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chủ yếu tập trung tại các quận nội thành dẫn đến giá thành nhà ở bị đẩy lên cao. Việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp và trung bình chưa thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư. Đồng thời, do thị trường BĐS chưa đa dạng về phân khúc và tương đối hạn chế về nguồn cung dẫn đến giá BĐS có xu hướng ngày càng tăng.
Ngoài ra, khu vực các huyện dự kiến phát triển thành quận như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng… và xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô tại khu vực phía Bắc (vùng Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và phía Tây (vùng Hoà Lạc, Xuân Mai) cũng tạo ra hiện tượng tăng giá, đặc biệt là giá đất nền tại các địa bàn này..
